الإستثمار في سوق العقار جد مربح، خصوصا أنه يضمن تحقيق عوائد جيدة مع تحوط الأصول ضد التضخم. هذه الجاذبية تسيل لعاب المستثمرين المبتدئين من كل المجالات، وهنا تكمن المخاطرة لأن امتلاك الرأس مال فقط دون خطة عمل واضحة يسبب الفشل فقط. أريد أن أؤكد لك أنه ليس من الضروري التسجيل في كورسات جامعية أو القيام بدورات تدريبية لتعلم الاستثمار في العقار، فالمعلومة الصحيحة متاحة يكفي فقط تنفيذ التوصيات أدناه. هناك عبارة مشهورة يتداولها حيتان السوق وكبار المستثمرين “العقار هو الإبن البار”، لذلك سنتتطرق لأهم القواعد التي يجب التقيد بها من أجل استثمار ناجح خصوصا أن دورة حياة العقارات تشبه تنشئة الأطفال.

كيف أبدأ العقار؟ 10 قواعد للنجاح في الاستثمار العقاري

كيف ابدأ وأنجح في العقار؟ قام فريقنا بشرح القواعد الذهبية للنجاح في الإستثمار العقاري لمساعدة المبتدئين على احتراف سوق العقار وتحقيق عوائد مرتفعة بأقل المخاطر.

1. وضع أهداف واقعية

الكثير من المبتدئين يطرحون أسئلة مثل لدي رأس المال و أريد إستثماره في العقار؟ كيف و أين أبدأ؟. كمستثمر مبتدئ غالبا ما ستناقش مشاريعك فقط مع الأقارب و الأصدقاء، وهذا خطأ لأن أغلبهم يفتقد للخبرة في المجال. أضف إلى ذلك أن التصرف كتائه معه رأسمال سيجذب لك أنظار المحتالين فقط، أو على الأقل شخص مقرب وجبان لا يحب المغامرة برأسماله إذ ينتظر تحمل الآخرين للمخاطر قبل الإستثمار. يجب أن تحدد أهدافك بوضوح! الإستثمار الطويل الأمد في عقار ما كأصل من المدخرات لمدة طويلة، أم البحث عن التملك لفترة قصيرة و البيع لإستعادة رأس المال مع جني بعض الأرباح السريعة. التعامل بواقعية مع الرأسمال و الأهداف سيساعدك على إختيار ميزانية الإستثمار العقاري المناسبة، وبالتالي تقليل المخاطر خصوصا خلال التقلبات العنيفة التي يشهدها السوق.

2. دراسة السوق

استطلاع الفرص الواعدة في السوق ليس عملية معقدة لأنك مجرد مستثمر صغير و ليس مكتب دراسات محترف، لكن هناك بعض الخطوات الأساسية التي يجب التقيد بها. أولا يجب الإطلاع على المؤشرات الإقتصادية و السياسية للبلد المستهدف، وذلك للتحقق من أنه وجهة آمنة ويوفر تسهيلات للمستثمرين. ثانيا الإيتعاد على الوجهات العقارية التي يتم الترويج لها بكثرة، وذلك لارتفاع مستوى التنافسية أو هيمنة الحيتان على السوق. مثلا الإستثمار العقاري في تركيا غير آمن و خاسر ١٠٠٪، وذلك بسبب معدلات التضخم المرتفعة ومعاناة الاقتصاد من ركود شديد. أيضا حرب ايران ضربت بشدة سوق العقارات في الخليج، لذلك أنصحك بالهرب من هذه الأسواق حتى تستقر الأوضاع وتتضح الصورة. هذه الحقيقة مع الأسف يخفيها مقدمو الإشهارات و أصحاب المكاتب السياحية ” المحتالين”، والذي ينجح أغلبهم في بيع الوهم للمستثمرين ذوي الخبرة المحدودة. ثالثا ضرورة التحري عن الإجراءات القانونية والمعدلات الضريبية المفروضة على العقار في حالة الاستثمار الطويل الأمد، خصوصا الأراضي العارية التي غالبا ما يتم فرض ضرائب كبرى عليها و لك أن تتخيل كلفة الإحتفاظ بقطعة أرض لسنين دون استغلالها. 

3. التركيز على المناطق الواعدة

الإستثمار في المناطق الواعدة هو الوسيلة الأسرع لتحقيق ربح ممتاز لأنها لا تتطلب ميزانية مرتفعة، بل فقط إغتنام الفرصة قبل أن تسيل لعاب الكل. لا بد من الإشارة إلى أن قيمة العقار يحددها بالدرجة الأولى الموقع، و ليس المساحة أو الجودة مكا يعتقد البعض. مثلا الكل يتسابق على الإستثمار في مراكز المدن التي تعرف رواجا تجاريا، بل حتى الشقق القديمة والمتهالكة في المركز يتم إصلاحها مع إدراجها على منصات الكراء اليومي مثل Airbnb ذات العوائد المرتفعة. هذا بالضرورة يعني انعدام الفرص أمام للمستثمرين المبتدئين في مراكز المدن، وذلك راجع لإرتفاع تكلفتها وقوة المنافسين الذين يمتلكون رأسمال أكبر مع اطلاع واسع على خطط التطوير الحضرى المستقبلية. أغلب المناطق الواعدة حاليا تنحصر في المجمعات السكنية الجديدة خارج كبريات المدن، لكن يجب مراجعة تصاميم التهيئة و هل هناك مشاريع مرافقة قربها مثل المولات أو الإبراج. نقطة أخرى مهمة للنجاح في العقار هي بناء شبكة علاقات داخل الإدارة والدوائر السياسية، وهو ما يتيح الوصول إلى معلومات التهيئة وخطط التظوير الحضري قبل خروجها للعلن.

4. التعامل مع مطور محترف

هذه الخطوة مفيدة عند التملك في المشاريع الجديدة، إذ يجب التحري عن سمعة المطور العقاري قبل المغامرة بالشراء. عملية التحري غالبا ما تشمل القيام بجولة داخل المشاريع السابقة مع التقرب من الملاكين، وذلك للتحقق من جودة المباني، الخدمات، المرافق والصيانة. أيضا هل أوفى المطور بوعوده الكاملة مثل الجودة و مواعيد التسليم؟ والتي تعتبر من المعطيات الحاسمة للثقة في المطور العقاري. يجب التركيز على التحري الشخصي وعدم التسليم بالمعطيات التي يقدمها لك مناديب المكتب العقاري، فأنت بالنسبة لهم مجرد زبون و عمولة لا غير.

5. التزام الصبر و بعد النظر

البعض إن لم يكن الأغلبية من المستثمرين يرغبون بتحقيق أرباح بسرعة، أو ما يمكن أن نطلق عليه ملاحقة وهم الثراء السريع. التسرع في الاستثمار العقاري نتائجه كارثية ماديا ومعنويا، لذلك أنصحك بالعقلانية، الصبر و بعد النظر. العقار هو المحرك الرئيسي لأغلب الإقتصادات لكنه يمر بأزمات غير متوقعة من فترة لأخرى، وبالتالي يمكنك البيع بالثمن الذي ترغبه في أي وقت ومن الوارد أن تبيع بالخسارة بعض الأحيان. أيضا يفضل ألا تبني خططك المالية على العائدات من إستثمارك العقاري فقط، فالسومة الكرائية يبتلعها التضخم سنة بعد أخرى ولا توجد أي ضمانات لإستقرار السوق. باختصار النجاح في الإستثمار العقاري رهين بالصبر و إغتنام الفرص، أما الحماس الزائد فنتيجة تحقيق خسائر فادحة ومراكمة الفشل.

6. دراسة جدوى المشروع

تذكر دائما ألا تثق في المنشورات الدعاية، المكاتب العقارية و السماسرة، فهدفهم الوحيد ربح العمولات و ليس مساعدة العملاء على تطوير محافظهم العقارية. مثلا قد يتم اقتراح عقار عليك في موقع حيوي بثمن لا يقاوم! وغالبا ما سيتم تبرير العرض برغبة المالك في مغادرة البلاد كالمعتاد. في هذه الحالة يجب ألا تبلع الطعم، فأنت لست الزبون الأول للمكتب و أيضا العرض ليس لسواد عيونك كما يقال. عند إستهداف الإستثمار في أي عقار يجب الإنتباه للعديد من المؤشرات، والتي لخصها فريقنا من الخبراء في النقاط التالية:

• التحقق مت ملائمة السعر عن طريق مقارنته بأسعار السوق.
• البحث الدقيق في سيرة المالك مع التأكد من خلو سجله من سوابق النصب و الإحتيال.
• التحقق من اشتغال المرافق بشكل جيد، وأيضا التحقق من عدم وجود أي إعتراض من البلدية و مقدمي الخدمات.
• الإستفسار رسميا حول المنطقة، وهل هي مقبلة على تطوير عمراني ستنفذه الحكومة.
• التحري عن السجل القضائي للعقار، وذلك للتأكد من خلوه من أي نزاع قضائي أو عليه ديون مستحقة لمديرية الضرائب.

7. التركيز على العقار التجاري و الإداري

يجب إعطاء الأولوية للإستثمار في العقار التجاري الإداري الذي يعرف طلبا متزايدا يقابله عجز في حجم العقارات المعروضة، وذلك على عكس العقار السكني الذي يمر بفترات ركود دوري نتيجة للأزمات الإقتصادية. صحيح أن العقار التجاري و الإداري يتطلب ميزانية أكبر، لكنه مربح وقيمته تزداد بسرعة أكبر نتيجة موقعه وطبيعة العملاء. أيضا إذا كنت ستخصصه كمصدر دخل فالسومة الكرائية مرتفعة، كما أن المشاكل المتوقعة مع الشركة أو العميل المكتري تكون أقل مقارنة بالعائلات. للمعلومة أغلب المحترفين يميل للإستثمار في المتاجر، المكاتب الادارية، الشقق الفخمة أو الفنادق، وذلك سواء الجاهزة أو الإستحواذ على القديمة مع إعادة إصلاحها و افتتاحها من جديد.

8. عدم المراهنة على القروض فقط

أنصحك بتجنب القروض ما أمكن! لأن سوق العقار متقلب و تحكمه عوامل خارج سيطرتك مثل الوضع الإقتصادي و السياسات الحكومية، وهذه النصيحة لن يشاركها معك سوى الخبراء. مثلا تخيل معي حجم الخسائر عند السيناريو الآتي المتمثل الإحتفاظ بعقار عقاري لعشر سنين و تزامن قيام الحكومة برفع معدل الضرائب عليه مع أثر رجعي عند الرغبة بالبيع. هذا السيناريو جد وارد، خصوصا مع أزمة الإسكان وعجز صناديق التمويل الحكومية في أغلب الدول. أيضا كمثال اخر حرب إيران الأخيرة ضربت بشذة سوق العقار في الإمارات، خصوصا دبي التي لطالما اعتبرت جوهرة العقار في العالم من حيث ضمانان الاستثمار. في رمشة عين ومع سقوط أول صاروخ! أصبح حجم المعروض أكثر من الطلب وانهارات الأسعار بشدة خصوصا العقارات الفاخرة. شخصيا لا أنصح أي متابع بالحصول على قروض لإستثمارها في قطاع العقار لأن حجم المخاطر كبير، أو على الأقل الإعتماد عليها بنسبة قليلة. الأمر الأخطر أنه في وقت الأزمات تقوم البنوك المركزية برفع نسب الفائدة، وهو ما يقابله بالضرورة ضعف الطلب وانخفاض قيمة العقار.

9. تنويع المحفظة العقارية باستمرار

هذه القاعدة ليست مستجدة فمن عادات المستثمر الناجح الحرص على تنويع المحفظة الإستثمارية، وذلك عن طريق تملك العديد من الأصول مع تجنب الإتكال على مصدر دخل واحد. خطتك الإستثمارية يجب أن تبنى على الإستثمار في عقارات مختلفة الموقع و التكلفة، وبالتالي تجنب حشر نفسك في الزاوية وقت تقلب السوق. مثلا من الضروري تملك أراضي في منطقة قريبة من المجال الحضري قد تصلها التهيئة الحضرية بعد سنين، كما أنه يجب الحرص على شراء شقق في مناطق مختلفة من مراكز المدن إلى المجمعات السكنية الحديثة. التنويع يضمن لك الربح على المدى الطويل، فأي فشل في إحدى الخطط يمكن أن يعوضه الربح غير المتوقع من عقارات أهملتها و لم تكن تراهن عليها لقيمتها المنخفضة وقت الشراء. أيضا المستثمر الذكي هو من ينوع الاستثمارات خصوصا في الأسواق الجديدة ذات العائد المرتفع مثل العملات الرقمية أو الذهب، لذلك أنصحك بتجربة منصة Exness للتداول الموثوقة التي تتيح لك الولوج لكل الأسواق مع دفع أقل الرسوم.

10. إستشارة الخبراء

ما خاب من إستشار و استخار! لذلك من الضروري التواصل مع ذوي الخبرة أو مكتب مرخص من الهيئة العامة للعقار للحصول على معلومات موثوقة عن أي مشروع. الإستشارة ضرورية للتأكد من حالة العقار القانونية و وضعيته الضريبية، وبالتالي التأكد من أن المشروع معتمد و لديه حساب ضمان آمن. أيضا سوق العقار مليئ بالحيتان و النصابين، لذلك من الأفضل الحصول على دعم الخبراء كي لا ينتهي بك الأمر خاسرا أو مترددا على المحاكم ” العادلة ” طلبا للتعويضات. طلب الاستشارة لا يعني السذاجة والثقة العمياء، فرأي الخبراء لا يعني بالضرورة الحقيقة المطلقة خصوصا أن سوق العقار جد متقلب ويحكمه حتى الحظ في بعض الأحيان.

الخلاصة

الإستثمار في العقار لا يرتبط فقط بثمن الشراء، بل أيضا القدرة على تكاليف الصيانة و الضرائب التي يجب ألا تغفلها عند وضع الخطة الاستثمارية. العقار استثمار امن لكن عوائده بطيئة، خصوصا عند المقارنة مع تداول العملات الأجنبية أو المضاربة في الاسهم السريعة الارباح. أيضا البعض قد يتسائل هل الإسثمار في العقار مضمون؟ بالتأكيد لا و أتمنى أن بكون هذا الدليل قد ساعدك على رؤية الصورة بوضوج. أتمنى أن تشاركنا بقواعد أخرى لابد من الإلتزام بها للنجاح في الاستثمار العقاري، أو لما لا مشاركة تجربتك في سوق العقار مع المتابعين في قسم التعليقات أسفله. أخيرا يمكنك مساعدة فريق الموقع على صناعة المزيد المحتوي، وذلك عن طريق مشاركة المقال مع الأصذقاء المقربين.